Выгода любой ценой

Статья от инициативной группы «Нет — застройке Хорошево-Мневники!»

От редакции: Наша редакция получила данный материал от инициативной группы «Нет — застройке Хорошево-Мневники!». В предлагаемой Вам статье граждане из инициативной группы пытаются разобраться в хитросплетениях мошеннических финансовых схем, которыми пользуются застройщики для обмана граждан. Делается сопоставление законодательства и реального его применения. По закону все вроде бы «шито-крыто», а на деле выигрывает крупный собственник. Данный материал еще раз показывает, что право есть воля господствующего класса, возведенная в закон, а если закон нужно обойти, то это не проблема для капиталистов. Это только трудящиеся караются за малейшие провинности. При рыночной экономике и современных законах выигрывают представители крупного капитала, простые же люди остаются у разбитого корыта. И наивно думать, будто кто-то кому-то что то «должен». Только классовая борьба трудящихся способна заставить крупный капитал пойти на уступки. И это касается любых вопросов: и точечной застройки, и взаимоотношениями рабочего и капиталиста на промышленном предприятии, и строительства жилья.

РОТ ФРОНТ поддерживает борьбу инициативной группы «Нет — застройке Хорошево-Мневники!» и стремление борющихся граждан из ИГ разобраться в ситуации, ведь только осознавший свое положение, может эффективно отстаивать свои права и добиваться ощутимых результатов.


Выгода любой ценойВ настоящее время в России деньги вкладывать некуда: промышленность свернулась, инфраструктурные проекты растянуты во времени, новейшие технологии не развиваются. Строительство – относительно примитивная отрасль, где требуются песок, цемент, кирпич, простая строительная техника и не очень квалифицированный труд. Для предприимчивого коммерсанта с большой суммой средств на оффшорном счете всё относительно понятно, легко прогнозируется и рассчитывается.

Давайте разберемся, как же этот коммерсант рассчитывает свой прогноз, какими путями он получает свою прибыль и при чем тут мы с вами, простые смертные, рассчитывающие на то, чтобы переехать в квартиру побольше и заплатить поменьше пока идёт стройка. Рассмотрим ситуацию на примере стройки ЖК «Родной город», Берзарина, 28.

Давайте разберемся в терминах и понятиях. В настоящий момент в России действует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По закону компания-девелопер нанимает застройщика, страхует деньги дольщиков в страховой компании и берет поручительство банка для обеспечения страховки. Все отвечают друг за друга, казалось бы, риски минимальны, ведь деньги дольщиков застрахованы и в случае какого-либо происшествия будут выплачены несчастным покупателям квартир.

Однако рассмотрим ситуацию на практике. Сторонние организации с неохотой принимают риски, банки долго рассматривают проекты, всё это тормозит коммерсанта-инвестора в реализации его планов. А потому многие девелоперские компании пользуются одной и той же схемой. Она работает и в нашем примере. Коммерсант-инвестор имеет оффшорный счёт на островах на крупную сумму долларов США (условно). Доллар растёт, рубль, по сравнению с ним, падает.

Коммерсант открывает инвестиционно-девелоперскую компанию в России. Чтобы строить быстро и без проволочек, он также открывает или имеет связи с банком. Кроме того, страхование происходит также через свою компанию. .Всё это ускоряет процесс получения необходимых бумажек, чтобы на показ соответствовать законодательству.

Что же происходит в денежном плане, на какие деньги осуществляется строительство, и какую выгоду получает коммерсант?

Коммерсант-инвестор переводит необходимые на аренду земли, стройку, рекламу, оформление и т.д. деньги в свой банк. Компания-инвестор обращается к государству и берёт в аренду землю, «дав на лапу» заинтересованным лицам. Затем компания обращается в свой же банк за кредитованием стройки. В качестве обеспечения она отдаёт под залог в банк права аренды земли и непостроенные метры квартир. Получается, что земля компании не принадлежит, квартиры ещё не построены, но банк берёт на себя риск выдать кредитные деньги с тем, чтобы потом получить их обратно плюс свои проценты. Банк рассчитывает на то, что квартиры построятся и вырастут в цене, что обеспечит ему прибыль. С учётом падения курса рубля и бешеной инфляции, какой банк будет рассчитывать на такой исход? Только заинтересованный. Потому что есть возможность переводить деньги туда-обратно и сохранять их в долларах.

Компания-инвестор нанимает застройщика и поэтапно платит ему в валюте. Расходы на проект в иностранной валюте сегодня в два раза меньше, чем три года назад. Поэтому инвестор ожидает, что ещё через три года прибыль будет в два раза выше, чем три года назад. При переводе средств в рубли, имеющаяся на руках у застройщика сумма постоянно растёт. Себестоимость строительства в рублях застройщик старается снизить возведением примитивных «спичечных коробков», поставленных на ребро или на попа: примитивный каркасный монолит-бетон с дешёвым утеплителем и внешней облицовкой, фактически отличаются только цвета и рисунки фасадов. Цену определяет искусство маркетинга и месторасположение объекта.

Исходя из объявленных цен на кв. м в ЖК «Родной Город» и объёма жилья (46700 кв. м.), выручка от продажи квартир составит около 135 миллионов долларов США, т.е. в проект заложена 100%-ная доходность. Реализация проекта – 3 года, т.е. годовая доходность – свыше 30% по валюте.

Итак, работает схема, состоящая из «иностранной» компании-инвестора, аффилированных банковских и страховых структур, подставного застройщика (держателя договора долгосрочной аренды земли), собственного девелопера, собственного страхователя подрядных строительных организаций, продавцов-риэлтеров и коррумпированных чиновников, крышующих проект.

Однако вся эта схема работает лишь при том условии, что построенные метры будут проданы. Покупатель приносит компании свои деньги, а она не пускает их на стройку, а тут же переводит их на оффшорные счета в валюту, чтобы сохранить эти средства и приумножить. Вот та прибыль, которую создают простые покупатели квартир уже на этапе строительства.

Что же произойдет, если по какой-либо причине дома не будут построены? По закону, страховая компания обязана будет выплатить каждому дольщику те деньги, которые указаны в договоре долевого участия, заключенном покупателем с компанией (а они указаны в рублях). Однако прежде, чем это произойдёт, уйдёт много времени на суды, заключения решений, бумажки и прочую бюрократическую волокиту. В течение всего этого времени деньги покупателя уже лежат в долларах на счету инвестора-коммерсанта. А покупатель постоянно поглядывает на инфляцию, падения курса доллара, и в течение этого времени теряет свои деньги, которые ему должны вернуть (ведь в договоре они указаны в рублях) и возможность расширить свою жилплощадь.

При таком исходе покупатель получит обратно свои копейки спустя то время, которое будет тянуть страховая компания, в ожидании ещё большего роста курса валюты, чтобы выплатить поменьше в рублях, а инвестор сохранит вырученную прибыль, полученную за счёт падения курса рубля.

Что может произойти при самом неблагоприятном исходе – в случае, если инвестор-коммерсант сочтёт, что потеря уже вложенных дольщиками-покупателями средств слишком велика и ему слишком дорога? Скажем, если курс рубля начнёт расти? Инвестор решит сохранить свои средства. Так как инвестор – не дурак, он выводит полученные от у него есть – 10000 рублей установленного законодательством уставного капитала компании-девелопера. Инвестора признают банкротом. Следом за ним банк и страховая также выводят свои средства из России. Все признаны банкротами. Деньги дольщикам выплачивать некому. А инвестор сохраняет бандитски нажитую прибыль и попивает коктейль на Сейшелах.

Так кто же по-настоящему снижает риски строительных компаний, на кого ложатся эти риски? На нас с вами, покупателей квартир, ведь мы вкладываем свои честно заработанные средства в ещё не построенную недвижимость. И чем больше мы вложим на начальных этапах, тем меньше риски инвестора-коммерсанта. Выходит, спрос рождает предложение. Получается, что именно наше стремление поскорее купить толкает инвестора на поднятие цен в процессе строительства. Без нас инвестор строить не будет, ведь без нас нет и прибыли. Мы не отдаём деньги в магазине, прежде, чем в нем что-то купить, так почему мы отдаем всё, что у нас есть тем, кому наша жизнь безразлична, и за то, чего у нас нет и, возможно, не будет?